COLEGIUL PROFESIONAL DE REDACŢIE

Colegiul redacţional:
Dr. Pantel Marton Gyorgy
Dr. Bogdan Popescu
Dr. Radu Ţepordei
Dr. Mihai Tozlovanu
Av. Luciana Mihai
Ing. Narcisa Carmen Şorop


Colegiul ştiintific de redacţie:
Conf. Dr. Ştefan Ioan Stratul
Şef. lucrări Dr. Liviu Zetu
Conf. dr. Irina Zetu
Şef. lucrări Dr. Dragoş Epistatu
Dr. Bogdan Oprea
Dr. Dan Ioan Lazăr
Dr. Ionuţ Brânzan
Prof. Dr. Nathan Fuhrmann
Asist. Dr. Bogdan Bâldea
Dr. Sanda Danciu-Stanoiu


Redactor şef:
Dr. Vlad Cristian Deac


Secretariat redacţie:

 Anamaria Capotescu 


Contacte:
Adresa redacţiei:
Redacţia: AMSPPR-Str. Vicenţiu Babeș nr. 24 ap.6 cod 310029 Arad, jud. Arad
Tel./Fax: 0257-206.180
Email: redactie@dental.ro
Web: www.viatastomatologica.ro


Redactare afişe şi editare imagini:

Monica Butnaru
0740 315 218
www.monicabutnaru.com

Vanzare spatii medicale

Vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale în baza O.U.G. nr. 68 / 2008

Preambul
Noul act normativ, O.U.G. nr. 68 / 2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical, publicat în M. Of., P. I, nr. 428 / 06. 06. 2008, vine să înlocuiască O.U.G. nr. 110 / 2005, care avea acelaşi domeniu de reglementare dar care a fost declarată neconstituţională.
Având în vedere Decizia Curţii Constituţionale nr. 871 / 09. 10. 2007., referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor O.U.G. nr. 110 / 2005, executivul doreşte ca noul act normativ să fie un segment al procesului de reformă a asistenţei medicale ambulatorii, care prin instituirea cadrului juridic adecvat să contribuie la eficientizarea activităţii de asistenţă medicală.
O succintă analiză a prevederilor sale ne va demonstra dacă există sau nu premisele intrinseci pentru a îndeplini acest scop (care dealtfel ar fi imperios necesar în domeniu).
Obiectul O.U.G. nr. 68 / 2008
Încă din art. 1 al O.U.G. nr. 68 / 2008 se stipulează că aceasta stabileşte cadrul juridic pentru vânzarea spaţiilor proprietate privată a statutului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, în care, la data intrării în vigoare a acestui act normativ, funcţionează unităţi medicale înfiinţate şi organizate potrivit O.G. nr. 124 / 1998 privind organizarea şi funcţionarea cabinetelor medicale, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
O.U.G. nr. 68 / 2008 se referă în egală măsură şi la vânzarea spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical, conform O.U.G. nr. 83 / 2000 privind organizarea şi funcţionarea cabinetelor de liberă practică pentru serviciile publice conexe actului medical, aprobată şi modificată de L. nr. 598 / 2001 dar acest subdomeniu nu face obiectul prezentului demers deoarece avem în vedere numai acele norme care se aplică cabinetelor de medicină dentară.
Sintagma spaţiu medical este definită în art. 1 alin. 2 ca fiind spaţiul în care se desfăşoară efectiv activitate medicală şi activitate medicală conexă, precum şi cota indiviză corespunzătoare dreptului de proprietate asupra spaţiului comun. Aşadar spaţiul medical astfel cum este definit în norma citată face obiectul contractelor de vânzare – cumpărare ce se vor încheia în baza acestei ordonanţe.
Art. 1 alin. 5 şi art. 2 limitează obiectul acestui act normativ stabilind acele spaţii medicale care nu intră sub incidenţa O.U.G. nr. 68 / 2008 ori stabilind că normele speciale privind procedura de vânzare a spaţiilor medicale prevăzute în această ordononţă se pot aplica numai după definitivarea procedurilor legale privind situaţia juridică a imobilelor reglementate de L. nr. 10 / 2001, potrivit legislaţiei în vigoare.
Limitarea obiectului prevederilor acestui act normativ este dată şi de dispoziţiile art. 3 alin. 3 şi alin. 4, care se referă la spaţii ce nu intră sub sfera de reglementare a noului act normativ.
Subiecţii procedurii instituite de O.U.G. nr. 68 / 2008
Potrivit art. 3 alin. 1 dreptul de a cumpăra spaţiile medicale revine medicilor, medicilor dentişti, biologilor, biochimiştilor, fizicienilor, tehnicienilor dentari şi celorlalte persoane fizice cu drept de liberă practică ce desfăşoară activităţi conexe actului medical şi care deţin în mod legal spaţiul respectiv, precum şi persoanele juridice care deţinând în mod legal spaţiul, au ca obiect unic de activitate furnizarea serviciilor medicale.
Faţă de această normă legală rezultă că pot avea calitatea de cumpărător al spaţiilor medicale fie persoanele fizice, fie persoanele juridice care deţin cu titlu legal (de ex: contract de închiriere) acel spaţiu medical, dacă este îndeplinită şi condiţia ca persoana fizică să aibă dreptul de a-şi exercita profesia, (în cazul medicilor dentişti trebuie să fie membri ai C.M.D.R.) iar persoana juridică să aibă obiect unic de activitate în furnizarea serviciilor medicale, (pentru cabinetele stomatologice obiectul unic de activitate trebuie să fie activităţi de asistenţă stomatologică).
Aspecte privind procedura de vânzare a spaţiilor medicale
• Inventarierea spaţiilor medicale şi aprobarea listei
Această procedură demarează prin aprobarea listei cuprinzând spaţiile şi terenurile aferente din proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale ori a statului ce urmează să fie vândute, potrivit prevederilor acestei ordonanţe.
Listele, astfel prevăzute de art. 4 alin. 1, sunt aprobate de Consiliile judeţene ori consiliile locale, după caz şi ulterior sunt afişate în mod obligatoriu la sediul consiliului (sediul vânzătorului) şi publicate pe siteul său, în termen de 15 zile de la aprobare.
În legătură cu aprobarea acestei liste a spaţiilor medicale ce urmează a fi vândute potrivit acestei proceduri, leguitorul foloseşte sintagma pentru care sunt mandatate să vândă (n.a.: este vorba numai despre spaţiile medicale în legătură cu care consiliile ar fi mandatate să vândă).
Dincolo de neclaritatea acestei specificaţii trebuie să înţelegem că nu toate spaţiile medicale vor fi supuse ope legis procedurii de vânzare, ci numai cele care primesc aprobarea consiliului / vânzătorului în acest sens.
Deasemenea trebuie să atragem atenţia că neafişarea listei aprobate la sediul consiliului atrage vicierea procedurii.
• Comunicări între părţi, în sensul manifestării de voinţă
În conformitate cu art. 3 alin. 2 persoanele care îndeplinesc condiţiile cerute pentru a putea cumpăra spaţiul în care au organizat cabinetul medical trebuie să îşi exprime manifestarea de voinţă în acest sens, depunând o solicitare scrisă de cumpărare, însoţită de copii certificate de pe actele care atestă deţinerea legală a spaţiului respectiv la sediul vânzătorului, în termen de 45 de zile de la publicarea / afişarea listelor aprobate de consilii.
Potrivit art. 4 alin. 2, consiliile locale ori judeţene, după caz, au obligaţia de a comunica utilizatorilor spaţiilor medicale faptul că spaţiul respectiv face obiectul O.U.G. nr. 68 / 2008, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la aprobarea listei prevăzute în art. 4 alin. 1.
• Comisii; constituire şi atribuţii
În temen de 45 de zile de la demararea procedurii, la fiecare nivel de structură teritorială în care există spaţii medicale ce urmeză a fi vândute, se constituie o comisie pentru vânzarea spaţiilor medicale (denumită comisie) şi o comisie de contestaţie, cu respectarea dispoziţiilor art.5 din O.U.G. nr. 68/2008.
Prezintă relevanţă componenţa comisiilor, care la fiecare dintre ele constă în:
- 2 persoane din aparatul de specialitate de la nivel administrativ local;
- un reprezentant al autorităţii de sănătate publică locală;
- un reprezentant al colegiului teritorial al medicilor dentişti;
- un reprezentant al direcţiei generale a finanţelor publice locale;
- 2 consilieri locali, ori după caz judeţeni.
Art. 6 alin.1 stabileşte atribuţiile comisiei, dintre care vizează direct respectiva procedură următoarele:
- comisia tine evidenţa spaţiilor medicale care fac obiectul actului normativ în discuţie;
- în cazul vânzării prin negociere directă, comisia negociază cu cumpărătorul şi aprobă preţul minim de vănzare al spaţiilor medicale;
- comisia participă la desfăşurarea licitaţiei publice cu strigare.
• Modalităţi de vânzare
În economia actului normativ sunt prevăzute 2 modalităţi prin intermediul cărora poate decurge procesul de vănzarea al spaţiilor medicale, şi anume:
- vânzarea prin negociere directă;
- vânzarea prin licitaţie publică cu strigare.
În cazul procedurii prin negociere directă art. 6 alin. 1 litera c prevede că preţul minim de vănzare al spaţiilor medicale pe care îl aprobă comisia nu poate fi mai mic decât preţul stabilit în baza raportului de evaluare. În acelaşi sens dispune şi art.7 alin.1 care reiterează ad literam respectiva condiţie.
Raportul de evaluare trebuie să evidenţieze şi valuarea investiţiilor efectuate de solicitant pe bază de acte justificative, valoarea acestora fiind deductibilă din preţul de vânzare dacă investiţiile respective au fost realizate cu acordul proprietarului, al deţinătorului dreptului de administrare sau în baza contractului de concesiune, după caz. Valoarea investiţiilor deductibile nu poate depăşi jumătate din preţul stabilit în raportul de evaluare.
Cum legiuiturul nu a avut în vedere preţul final negociat şi ştiind că preţul din raportul de evaluare este preţul minim, rezultă că faţă de valoarea negociată, valoarea investiţiilor deductibile este limitată la valoarea de jumătate din preţul minim, indiferent de valoarea totală a acestor investiţii.
Potivit art. 7 alin. 2 raportul de evaluare se întocmeşte de catre un evaluator independent, autorizat, care este selectat prin licitaţie publică, de către autoritatea administraţiei publice locale, deci de către vânzător şi al carui onorariu este achitat tot de către acesta (art. 14 alin. 2).
Prevederile art. 7 alin. 3 şi 4 sunt semnificative pentru faptul că prima normă citată stabileşte modalitatea prin care evaluatorul, prin raportul de evaluare, ajunge la acel preţ minim în baza valorii spaţiului medical şi a terenului aferent la preţul de piaţă pentru imobilele respective, pe baza indicatorilor de piaţă şi a criteriilor de evaluare acceptaţi de comun acord (în cadrul negocierii dintre comisie şi cumpărător).
Atragem atenţia pe de-o parte asupra ambiguităţii acestei norme juridice în raport de care nu se poate cunoaşte sensul sintagmei indicatori de piaţă, cât şi asupra faptului că valoarea spaţiului medical reprezintă în fapt suma componentelor de utilare şi amenajare a cabinetului medical, aşa cum titularul său, medicul, a înţeles să o facă.
Cât despre criteriile de evaluare de comun acord acceptate, fie medicul trebuie să fie un bun negociator, fie să îşi angajeze unul, deoarece în tăcerea legii orice criteriu poate fi luat în considerare sau poate fi ignorat, după caz, ori după interes.
Art. 7 alin. 4 instituie o normă cheie în ceea ce priveşte preţul în sensul că, preţul obţinut potrivit art. 7 alin. 3 reprezintă preţul care s-ar putea obtine în situaţia în care orice persoană interesată ar putea cumpăra spaţiul respectiv.
Faţă de această prevedere se impun mai multe comentarii.
Dispoziţiile unui astfel de act normativ ar fi trebuit să instituie o procedură suplă, clară şi rapidă prin care deţinătorii cu titlu ai spaţiilor în cauză să beneficieze de posibilitatea de a devenii proprietarii acelor spaţii în condiţii preferenţiale.
În opinia noastră, acesta ar fi un mod de a accelera procesul de reformă a asistenţei medicale ambulatorii, dar în economia întregii proceduri şi în special în lumina art. 7 alin. 4 înţelegem că de fapt medicul deţinător actual al spaţiului medical beneficiază numai de un drept de preemţiune, la preţ egal cu orice persoană interesată să cumpere spaţiul respectiv.
Mai mult decât atât actul normativ instituie şi in terminis exercitarea dreptului de preemţiune care potrivit art. 28 revine coproprietarilor şi apoi proprietarilor vecini, dacă îndeplinesc condiţiile prevăzute în art. 3 alin. 1 – caz în care acest drept de preemţiune se exercită prin ordinul profesional, respectiv prin C.M.D.R., în cazul în care avem în vedere medici dentişti. Procedura este prevăzută în art.28.
În ceea ce priveşte finalizarea procedurii de vânzare a spaţiului medical (art.8)aceasta este marcată prin încheierea unui proces verbal ce va conţine obligatoriu şi preţul obţinut.
Este prevăzută calea contestaţiei la comisia de contestaţii în situaţia în care comisia refuză să încheie acest proces verbal, ori îl încheie cu nerespectarea dispoziţiilor legale.
Hotărârea comisiei de contestaţii poate fi atacată la instanţa de contencios administrativ potrivit legii speciale, de către partea interesată.
Contractul de vânzare - cumpărare a spaţiului medical se încheie în termen de 15 zile de la data finalizării procedurii de soluţionare a contestaţiilor, cu respectarea dispoziţiilor art. 9 din O.U.G. nr. 68 / 2008.
Asupra aspectelor de ordin financiar trebuie precizat şi faptul că preţul de vânzare a spaţiilor medicale poate fi achitat integral la încheierea contractului sau în rate, ce pot fi eşalonate în maxim 15 ani, astfel cum este prevăzut în art. 12.
Vânzarea în rate presupune în prealabil obligaţia cumpărătorului de a constitui în favoarea vânzătorului o ipotecă asupra imobilului cumpărat, până la achitarea integrală a acestuia (art. 13).
Art. 14 stabileşte care sunt cheltuielile suportate de cumpărător (cele privind efectuarea măsurătorilor cadastrale, intabularea dreptului de proprietate şi înscrierea ipotecii), respectiv de vânzător din bugetul propriu şi care se deduc apoi cu prioritate din încasările obţinute (cele ocazionate de organizarea şi desfăşurarea procedurii, altele decât cele ce revin cumpărătorului).
După cum dispune art. 15, sumele astfel obţinute se fac venit la bugetul de stat, după recuperarea cheltuielilor, în cazul în care spaţiile medicale vândute provin din proprietatea privată a statului, respectiv la bugetele locale, în cazul în care provin din vânzarea spaţiilor medicale proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale. În acest din urmă caz, sumele obţinute se colectează într-un cont special şi se utilizează pentru realizarea unor proiecte de interes public în domeniul sanitar, proiecte ce vor fi aprobate de consilii.
Desigur că orice iniţiativă de finanţare a unor proiecte în domeniul medical este binevenită dar apreciem cu scepticism procedura greoaie şi în acest caz, cât şi nedumerirea de ce nu s-ar fi putut finanţa astfel de proiecte şi la nivel naţional, limitându-se legiuitorul la a se îngriji de sporirea bugetului de stat.
Art. 16 prevede modalitatea în care trebuie să se procedeze în cazul în care spaţiul medical este utilizat de mai mulţi deţinători.
Potrivit art. 17, comisia comunică solicitantului decizia sa de admitere sau de respingere a cererii, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în termen de 30 zile de la data primirii cererii.
În cazul în care vânzarea spaţiilor medicale are loc prin licitaţie publică cu strigare sunt incidente prevederile art. 18 – 26 din O.U.G. nr. 68 / 2008.
Această modalitate se poate aplica spaţiilor medicale nevândute în conformitate cu prevederile referitoare la vânzarea prin negociere directă, cu excepţia celor prevăzute în art. 3 alin. 4 din acest act normativ.
Procedura demarează prin formularea de către comisie a anunţului public de vânzare a spaţiilor prevăzute în lista aprobată conform art. 4.
Art. 19 alin. 2 prevede elementele pe care acest anunţ trebuie să le conţină, iar art. 19 alin. 3 prevede punctual setul de documente necesare pentru participarea la licitaţie, atât de către persoane fizice, cât şi de către persoane juridice.
Condiţia participării ofertanţilor la licitaţie constă în depunerea documentaţiei necesare şi a dovezii privind taxa de participare la sediul autorităţii publice organizatoare, cel mai târziu cu o zi lucrătoare înainte de data fixată pentru începerea licitaţiei.
Art. 21 stabileşte competenţa comisiei de a verifica corecta îndeplinire a condiţiilor de participare, respectiv a completării documentaţiei cerute, pentru ca cel târziu cu o oră înaintea începerii licitaţiei să afişeze lista ofertanţilor acceptaţi.
Preţul strigat de ofertanţi în timpul desfăşurării licitaţiei poate fi mai mare sau egal cu preţul de pornire anunţat de preşedintele comisiei la deschiderea licitaţiei.
Potrivit art. 24 alin. 1, licitaţia este valabilă dacă s-au prezentat cel puţin doi ofertanţi dar art. 24 alin. 2 introduce o normă derogatorie pe cât de surprinzătoare, pe atât de periculoasă, motiv pentru care o reproducem in terminis: Prin excepţie de la prevederile alin. 1, în situaţia în care se prezintă un singur ofertant care oferă preţul de pornire al licitaţiei, acesta este declarat adjudecatar.
Coroborat cu faptul că anunţul privind organizarea licitaţiei se face public cu numai 15 zile înainte şi că nu este explicitată sintagma face public anunţul, opinăm că licitaţia la care s-ar prezenta un singur ofertant ce ar deveni adjudecatar nu ar fi în mod necesar o excepţie.
Plata preţului în rate este permisă şi în această procedură, cu respectarea prevederilor art. 25, chiar şi în cazul unicului ofertant adjudecatar, căci legea nu distinge.
• Termene şi condiţii
Faţă de economia actului normativ trebuie să conchidem că repetarea procedurii de vânzare prin licitaţie este îngăduită (art. 26), pe când procedura prin negociere directă este supusă unor termene imperative, care odată epuizate procedura nu se va relua din moment ce spaţiile medicale nevândute astfel se pot vinde prin licitaţie publică (art. 18).
În acelaşi sens trebuie interpretate şi dispoziţiile art. 32 din O.U.G. nr. 68 / 2008 care stipulează că spaţiile medicale care intră sub incidenţa acestei ordonanţe şi care nu sunt vândute de consilii sunt amenajate şi dotate de către autorităţile administraţiei publice locale, în termen de un an de la data intrării în vigoare a ordonanţei. Potrivit art. 34, actul normativ a intrat în vigoare la 21 iunie a.c.
Aşadar termenul în care se realizează această etapă a reformei în sănătate este un termen peremptoriu, supus unei condiţii şi care cu greu poate fi interpretat că facilitează dezvoltarea serviciilor medicale private, ori că le facilitează medicilor (în speţă, medicilor dentişti) condiţii speciale de a deveni proprietari ai spaţiilor medicale în care îşi desfăşoară în mod independent profesia.
Cu siguranţă însă ordonanţa facilitează ca respectivele spaţii medicale să fie amenajate şi dotate de către autorităţile administraţiei publice locale. Spre liniştea tuturor, furnizori şi beneficiari ai serviciilor medicale, amenajarea şi dotarea spaţiilor medicale se va face cu respectarea standardelor stabilite prin ordin al ministrului sănătăţii publice.

Av. Luciana Mihai